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明年初香港物业市场仍受不明朗因素笼罩 预计年中或露复苏曙光

发布时间:2022/04/04 点击量:

住宅价格全年维持10%跌幅,预计明年第二季住宅市场开始回稳

写字楼市场需求疲弱,整体吸纳量由年初至今累达负2百万平方呎,乃历年来最差

即使商铺租赁市场第四季跌势稍缓,受疫情打击,直至2021年上半年市场仍然受压;唯美食市集料成餐饮新趋势 投资市场全年累计整体交投量及金额跌至十年新低,非住宅物业交投量有望在明年回升至2019年水平


香港 -  - 2020年12月9日 - 全球领先的房地产服务商 今日发表2020年香港物业市场回顾及展望2021年的市况。今年无疑是香港物业市场在过去数十年最具挑战性的一年,作为本港重要经济支柱之一,物业市场在多方面遭受沉重打击。尽管前景仍不容乐观,但假如各行业采用崭新及灵活的策略为未来铺路,则有望于2021年第二或第三季度迎来早期复苏迹象。

 

住宅市场:
戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示:“由于市场已累积一定购买力及发展商提供按揭优惠,一手市场于第四季保持强劲表现,唯二手和豪宅市道在疫情拖累以及经济阴霾下,气氛仍旧不明朗。鉴于经济走势疲软,我们预测住宅市场将于今年余下时间,以及明年首季继续受压,并视乎疫情的发展以及疫苗推出的时间,相信最快能于明年第二季转趋稳定。”


全年成交量录得十年来第二低,预计截止年底仅有宗。成交量急挫原因在于非住宅市场交投大幅下滑,非住宅成交数字为近十年来新低,甚至比沙士时期更低。受第四波疫情打击,第四季住宅物业临时买卖合约数字比上季跌3%,而在租金方面,大型屋苑租金持续受压,沙田第一城及太古城单位价格较去年同期分别下跌5.4%以及12.6%。


豪宅市场受疫情拖累,内地买家无法到港等不利因素影响,市况相对严峻。贝沙湾(第二期)价格较去年同期下跌10.8%,而君临天下跌势更为显著,较去年同期挫近25%。


投资市场:

第四季物业投资市场气氛持续低迷,累积全年交投创近十年来新低。由今年1月至今,市场仅录得169宗1亿元以上的大额交易。本年各类型物业成交量大减,其中商用物业交投量进一步萎缩,全年仅有60宗1亿元以上的大额交易,低于2019年89宗。


戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄先生表示:“2020年商业物业投资市场受挫,全年交投量从2018年高位下跌超过7成。不过,在政府放宽非住宅物业的按揭成数和取消双倍印花税等利好因素带动下,将成市场短期推动力,并特别利好小额交易。预计物业投资市场跌势于明年见底,非住宅物业交投量将于明年回升并反弹至2019年的水平。”


第四季物业投资金额维持与上季同样水平,相比起其他类型的物业成交,豪宅投资仍然较受投资者欢迎,占整体交投量的一半。第四季度商业物业交易金额则增长一倍,主要因香港东太古城中心第1座以98.5亿港元卖出。


写字楼租赁市场:

本港写字楼市场跌势持续,甲级写字楼租金连续七季下跌。全港甲级写字楼整体平均租金按季下滑5.5%,由年初至今的11个月累跌18.7%,回到2015年第二季的水平。由于需求仍然疲弱,各区租金皆呈下行趋势,其中中区跌幅最大,由年初至今已下跌21.3%,预计明年租金仍然受压。


写字楼市场需求持续偏软,本港甲级写字楼吸纳量由年初至今累达负2百万平方呎,表现为有纪录以来最差,令整体甲级写字楼待租率攀升至12.1%,是2005年第一季以来的最高水平。除港岛东录得8.8%以外,其他所有分区的待租率均攀升至双位数。

 

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生称:“受疫情打击,企业度过了艰难的2020年,但预计明年负面环境持续,明年甲级写字楼租金有可能进一步下调达16%,而写字楼待租率则将攀升至约14%。由于明年写字楼需求依然疲弱,净吸纳量预计将介乎负65万至负70万平方呎之间。尽管来年的新供应量有限,但将于2022年落成的9个新项目合共提供约420万平方呎的新供应,或会令租金进一步受压。假如新冠肺炎疫苗能在2021年中面世,估计期后市场将会转趋正面。”

 

戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰先生指出:“由于需求疲弱,待租率持续攀升,写字楼租金将继续下行趋势。部分在2022年及2023年租约期满的大租户,留意到2022年即将新增420万平方呎甲级写字楼供应,将寻求更大的议价空间。另外为了降低成本,预期更多企业将计划迁离核心区。核心区写字楼业主因而面临越趋激烈的竞争,为挽留现有的租户并填补空置单位,相信他们会为租户提供更优惠的租约条款。与此同时,为保持灵活性及尽量减少前期的装修支出,预期小型租户租用服务式办公室的趋势有所增加。另外,随着更多写字楼大业主加入市场,服务式办公室市场将随着竞争加剧而产生一些变化。”


商铺租赁市场:

零售市场继续受到疫情及第四波的沉重打击,首10个月零售销售额较去年同期下降27%,其中主要受珠宝和手表(下跌57.3%)以及药物和化妆品(下跌51.8%)所拖累。来到10月份,大多数行业的零售表现仍然疲软。疫情期间,由于缺乏旅客消费带动,零售销售只能依赖本地消费者支持,但由于政府近日再度收紧社交距离限制,市民减少外出,令生活必需品等民生需求反而表现强劲,其中超市的销售额去年同期增长10.3%。各主要零售区份的空置率仍然高企,铜锣湾空置率略为下降,而受个别短期租务帮助,预计未来几个月空置率将稍微回落。

 

戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生指出:“受到新型冠状病毒疫情的严重打击,零售市场今年历尽挑战。我们希望疫苗接种生效后,本港零售及旅游业会逐渐重回正轨,来年下旬的零售商铺租金将趋回稳。除此之外,我们亦留意到时下不少‘美食市集’为租户提供弹性的营运配套以及创新的管理模式,将崛起成为最新的餐饮趋势。”


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由左至右:戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰先生、戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄先生、戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生、戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生、戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生


戴德梁行 | Cushman & Wakefield

戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有53,000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,并于2017、2018、2020荣膺《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖。2019年公司营业收入达88亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及估价服务等。更多详情,请浏览,或关注我们的微信(戴德梁行)及领英专页()。